Hausverkauf in Münster: Ablauf, Dauer, Unterlagen, Kosten

Münster hatte 2025 das stärkste Verkaufsjahr der vergangenen zehn Jahre: rund 2.900 Kaufverträge und eine Kaufpreissumme von etwa 1,5 Milliarden Euro, darunter 700 Ein- und Zweifamilienhäuser – fünf Prozent mehr als im Vorjahr. Ein freistehendes Haus im Bestand kostete im Mittel 622.000 Euro (Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Münster). Für die Kosten auf Ihrer Seite gilt: Die größten Posten sind gesetzlich festgelegt und lassen sich vorher ausrechnen.

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Münster?

Eine amtliche Vermarktungsdauer für Münster gibt es nicht; der Gutachterausschuss erhebt sie nicht. Was sich dagegen gut abschätzen lässt, ist der Teil nach der Einigung – und der dauert länger, als die meisten erwarten.

Nach der Beurkundung beim Notar läuft eine feste Kette ab. Der Notar meldet den Vorgang dem Finanzamt; das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest; erst wenn sie gezahlt ist, stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung kann das Grundbuchamt den Eigentumsübergang nicht eintragen. Dazu kommen die Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufvertrags: Löschung oder Freigabe der eingetragenen Grundpfandrechte, Eintragung der Auflassungsvormerkung, Verzicht der Stadt auf ein etwaiges Vorkaufsrecht.

Rechnen Sie deshalb in zwei Zeiträumen: die Zeit bis zum Notartermin, die Sie über Vorbereitung und Preis beeinflussen können, und die Zeit danach, die weitgehend von Behörden und Bank bestimmt wird. Der zweite Teil ist der Grund, warum ein Umzugstermin nie am Tag der Beurkundung festgemacht werden sollte.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Das meiste davon besorgen Sie einmal und brauchen es dann für alles Weitere – Bewertung, Vermarktung, Finanzierungsprüfung des Käufers und Notartermin.

Ein Punkt, der in Nordrhein-Westfalen regelmäßig unterschätzt wird: Das Baulastenverzeichnis ist nicht das Grundbuch. Dort stehen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen – Zufahrten, Abstandsflächen, Stellplätze –, die den Grundstückswert erheblich verändern können und im Grundbuch nicht auftauchen. Die Auskunft kann jede Person beantragen, „die/der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann"; als Eigentümer ist das unproblematisch.

Was kostet der Verkauf?

Vier Posten, von denen drei gesetzlich bestimmt sind.

Notar und Grundbuch. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert, also im Regelfall dem Kaufpreis, und werden nach Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes berechnet. Für das Beurkundungsverfahren fällt eine 2,0-Gebühr an (Kostenverzeichnis Nr. 21100), für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch eine 1,0-Gebühr (Nr. 14110).

Gerechnet an Münsters mittlerem Hauspreis von 622.000 Euro: Die Tabelle-B-Gebühr beträgt bei diesem Geschäftswert 1.175 Euro. Daraus ergeben sich 2.350 Euro für die Beurkundung und 1.175 Euro für die Eigentumsumschreibung, zusammen 3.525 Euro – zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer. Finanziert der Käufer, kommt die Eintragung der Grundschuld hinzu (ebenfalls 1,0-Gebühr, bemessen am Grundschuldbetrag, nicht am Kaufpreis). Wer diese Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag; üblich ist der Käufer. Bei Ihnen bleibt in der Regel die Löschung Ihrer eigenen Grundpfandrechte.

Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent, gesetzlich festgelegt für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Januar 2015. Bei 622.000 Euro sind das 40.430 Euro. Gezahlt wird sie praktisch immer vom Käufer – sie ist für Sie kein Kostenposten, aber sie bestimmt mit, was ein Käufer insgesamt aufbringen muss.

Behördliche Auskünfte. Die Baulastenauskunft der Stadt Münster kostet je Flurstück 30 Euro, wenn keine Eintragung vorliegt, 50 Euro bei einer, 100 Euro bei zwei, 150 Euro bei drei und 200 Euro ab vier Eintragungen. Rechtsgrundlage sind die Tarifstellen 3.1.5.6.3 und 3.1.5.6.4 der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW. Das Vorkaufsrechtszeugnis ist ebenfalls gebührenpflichtig.

Maklerlohn. Wenn ein Makler für beide Seiten tätig wird, kann er sich einen Lohn nur so versprechen lassen, „dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten" (§ 656c Abs. 1 BGB) – bei Wohnungen und Einfamilienhäusern. Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB). Eine einseitige Übertragung der gesamten Provision auf den Käufer ist in dieser Konstellation also nicht möglich.

So ist es in Münster

Der Gutachterausschuss der Stadt wertet die Verkäufe von Normaleigentum im Bestand – also ohne Neubau – getrennt nach Haustyp aus. Die obere und die untere zehn Prozent der Kaufpreise werden dabei ausgeschlossen, es bleiben rund 80 Prozent aller geeigneten Fälle.

Zwei Befunde daraus, die Sie kennen sollten, bevor Sie einen Preis festlegen.

Erstens: Je Quadratmeter Wohnfläche war die Doppelhaushälfte 2025 teurer als das freistehende Haus – 4.263 gegen 4.113 Euro. Beim Gesamtpreis dreht sich das Verhältnis wieder, weil freistehende Häuser größer sind. Wer seinen Preis aus einem Quadratmeterwert ableitet, sollte deshalb den Wert des richtigen Haustyps nehmen und nicht den des teureren.

Zweitens: Das freistehende Haus steht beim Gesamtpreis still – 622.000 Euro in beiden Jahren –, während der Quadratmeterpreis von 3.988 auf 4.113 Euro gestiegen ist. Das heißt nicht, dass Häuser teurer geworden sind. Es heißt, dass kleinere Häuser gehandelt wurden.

Die Spannen 2025 je Quadratmeter Wohnfläche: freistehend 3.000 bis 6.300 Euro, Doppel- und Reihenendhäuser 2.500 bis 5.600 Euro, Reihenmittelhäuser 2.800 bis 4.700 Euro. Typische Grundstücksgrößen: 300 bis 1.000 Quadratmeter beim freistehenden Haus, 200 bis 600 beim Doppelhaus, 110 bis 350 beim Reihenmittelhaus.

Der Bericht warnt dabei selbst vor seinen eigenen Durchschnitten: Sie erlauben eine „grobe, überschlägige Ermittlung" und sind „nicht geeignet", einen Verkehrswert nach § 194 BauGB oder einen Beleihungswert zu bestimmen. Für die Lage innerhalb Münsters gilt dasselbe – das Kreuzviertel, Gievenbeck, Wolbeck und Hiltrup sind sehr unterschiedliche Märkte, und der Bericht löst diese Mikrolagen in Tabelle 18 nicht auf.

Zur Einordnung der Größenordnung: Im Berichtsjahr 2025 lag der mittlere Kaufpreis eines freistehenden Ein- oder Zweifamilienhauses in der Stadt Münster bei 622.000 Euro, im Kreis Coesfeld bei 419.420 Euro und im Kreis Warendorf bei 368.000 Euro. Drei Gutachterausschüsse, drei Auswahlverfahren – als Größenordnung lesbar, nicht eurogenau vergleichbar. Zwischen Münster und Warendorf liegt rund das 1,7-Fache.

Ihr Ansprechpartner bei Alvenberg Münsterland/Ostwestfalen ist Andreas Ellebracht, regionaler Kooperationspartner für diese Region (Team Münsterland). Die Region im Überblick finden Sie auf der Standortseite Nordrhein-Westfalen. Vertragspartner ist in jedem Fall die Alvenberg GmbH.

Warum Eigentümer verkaufen

Die Anlässe, die einen Hausverkauf allgemein auslösen, sind überschaubar: Das Haus ist nach dem Auszug der Kinder größer als nötig; ein Erbfall stellt die Frage neu; ein Umzug aus beruflichen Gründen oder näher an die Kinder steht an; eine Trennung macht eine Teilung notwendig; oder ein anstehender Sanierungsschritt lohnt sich für den eigenen Zeithorizont nicht mehr. Welche dieser Anlässe in Münster besonders häufig sind, lässt sich nicht belegen – eine Statistik dazu gibt es nicht, und dieser Artikel behauptet daher keine.

Wenn Sie wissen möchten, wo Ihr Haus in den Münsteraner Spannen steht, können Sie eine Einschätzung bei Alvenberg Münsterland/Ostwestfalen anfragen – kostenfrei und unverbindlich, wenn Sie einen Verkauf ernsthaft erwägen.