Vermietetes Haus in Bochum: verkaufen oder halten?

Seit dem 1. April 2025 weist der Bochumer Mietspiegel keine Wohnlagen mehr aus – die Analyse ergab keine klaren Preisunterschiede zwischen ihnen. Die Kaufpreise unterscheiden sich sehr wohl: Im ersten Halbjahr 2026 lagen freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser zwischen 2.490 und 3.080 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. In dieser Lücke entscheidet sich, ob Ihr vermietetes Haus zu halten ist.

Warum diese Lücke die ganze Rechnung ist

Rendite ist Miete geteilt durch Kaufpreis. Wenn die Miete innerhalb einer Stadt kaum von der Wohnlage abhängt, der Kaufpreis aber schon, dann liegt die bessere Rendite systematisch in der günstigeren Lage – und der bessere Verkaufserlös in der teureren.

Für Bochum ist der erste Teil dieser Aussage belegt. Der Arbeitskreis Mietspiegel hat für den Mietspiegel zum 1. April 2025 ein neues Wohnlagenmodell entwickeln lassen und vier Kategorien bestimmt. Die Analyse ergab keine klaren Preisunterschiede zwischen diesen Wohnlagen; bis zum 31. März 2025 war das Stadtgebiet noch in 19 Wohngebiete unterteilt. Seither weist der Mietspiegel keine Wohnlagen mehr aus.

Zwei Dinge daran sind für Sie praktisch wichtig. Erstens: Der Bochumer Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel und gilt ausdrücklich auch für vermietete Ein- oder Zweifamilienhäuser. Das ist keine Selbstverständlichkeit – viele Mietspiegel schließen Häuser aus. Sie haben also eine belastbare Grundlage für Ihre Mietposition. Zweitens: Er gilt längstens bis zum 31. März 2027, und die Datenerhebung für den nächsten läuft bereits – ab dem 14. September 2026 werden Mieterinnen, Mieter und Vermietende befragt. Die Beantwortung ist verpflichtend.

Was der Kaufpreis gerade macht

Der Gutachterausschuss der Stadt Bochum veröffentlicht zum 30. Juni jeden Jahres einen Zwischenbericht. Der Bericht zum 30. Juni 2026, Auswertungsstand 10. August 2026, ist eine Trendmeldung und ersetzt den Grundstücksmarktbericht nicht.

Aussagekräftiger als die Rohwerte ist die normierte Reihe. Dafür rechnet der Ausschuss alle Fälle auf ein Normobjekt um – Ein-/Zweifamilienhaus, 601 bis 800 Quadratmeter Bauland, 151 bis 175 Quadratmeter Wohnfläche, mittlerer Standard, Keller vorhanden, baujahrstypisch modernisiert, mittlere Lage bei einem Bodenrichtwertniveau von 400 Euro je Quadratmeter:

Das ist ein bemerkenswertes Muster: Die ältesten Häuser legen zu, die Baujahre 1950 bis 1994 geben nach. Wenn Ihr vermietetes Haus in diesen Jahrzehnten gebaut wurde, arbeitet die Zeit derzeit nicht für Sie.

Die drei Wege

Halten und weiter vermieten. Ihre Mietposition ist durch einen qualifizierten Mietspiegel gedeckt, der Häuser einschließt. Das ist ein echter Vorteil. Rechnen Sie ihn gegen den Instandhaltungsstau – bei Baujahren zwischen 1950 und 1994 steht meist mindestens eine große Entscheidung an, und die normierten Preise dieser Klassen geben gerade nach.

Vermietet verkaufen. Der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB); Sie haften dem Mieter gegenüber wie ein Bürge, bis er vom Eigentümerwechsel erfährt (§ 566 Abs. 2 BGB). Der Käuferkreis schrumpft auf Kapitalanleger, und die rechnen mit dem Mietspiegel – dem gleichen, der Ihnen die Mietposition sichert.

Frei verkaufen. Der höhere Preis, aber nur über einen rechtlich sauberen Weg zum leeren Haus. Eigenbedarf muss bei Ihnen vorliegen, nicht beim Käufer. Wer verkaufen will und vorher kündigt, riskiert die Unwirksamkeit der Kündigung. Das gehört anwaltlich geprüft.

So ist es in Bochum

Der Bochumer Markt ist groß und gut dokumentiert. Für das Berichtsjahr 2025 wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 2.417 Kaufverträge von den Notaren übersandt; 2.031 davon waren für die Auswertung geeignet. Bei den nicht geeigneten Verträgen liegen persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse vor – nach Angabe der Geschäftsstelle handelt es sich dabei in der überwiegenden Zahl um Übertragungen im Rahmen einer vorweggenommenen Erbregelung.

Das ist eine Information, die man selten so klar bekommt: Ein erheblicher Teil der Bochumer Eigentumswechsel ist keine Marktransaktion, sondern eine Übergabe in der Familie. Wer über halten oder verkaufen nachdenkt, denkt in Bochum also in einem Markt, in dem der dritte Weg – weitergeben – statistisch stark vertreten ist.

Im ersten Halbjahr 2026 wurden in allen Teilmärkten zusammen 325 Millionen Euro umgesetzt. Größter Umsatzmarkt waren die Ein- und Zweifamilienhäuser mit 91 Millionen Euro; die meisten Verkäufe entfielen mit 466 Fällen auf das Wohnungseigentum. Bei unbebauten Grundstücken wurden bis zum 30. Juni 2026 nur 67 geeignete Kauffälle registriert.

Für den Vergleich mit einer Wohnung, falls Sie beides halten: Die normierten Wohnungspreise entwickeln sich in Bochum gegenläufig zu den Häusern der Nachkriegsjahrzehnte. Baujahre 1980 bis 1989 legten um 12 Prozent zu, 1990 bis 1999 um 8 Prozent, 2000 bis 2009 um 9 Prozent – während 1950 bis 1959 um 4 Prozent nachgaben. Das Normobjekt dort ist ausdrücklich unvermietet.

Ihr Ansprechpartner bei Alvenberg Ruhr ist Dejan Mühlhaus, regionaler Kooperationspartner für diese Region (Team Ruhr). Die Region im Überblick finden Sie auf der Standortseite Nordrhein-Westfalen. Vertragspartner ist in jedem Fall die Alvenberg GmbH.

Warum Eigentümer in Bochum verkaufen

Belegt ist der Befund oben: Die überwiegende Zahl der für die amtliche Auswertung ungeeigneten Verträge sind vorweggenommene Erbregelungen. Übertragen wird in Bochum also häufig im Familienkreis. Daraus folgt keine Aussage darüber, warum jemand es tut – Motive stehen in keiner Kaufpreissammlung. Für Eigentümer, die vor der Frage halten-oder-verkaufen stehen, ist die Zahl trotzdem nützlich: Der dritte Weg, die Übergabe zu Lebzeiten, ist in diesem Markt statistisch stark vertreten und wird in Renditerechnungen fast immer vergessen.

Was Sie fachlich prüfen lassen sollten

• Die Zehnjahresfrist. Der Gewinn aus dem Verkauf ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Ausnahme für eigene Wohnzwecke greift bei einem vermieteten Haus nicht. Bei unentgeltlichem Erwerb wird Ihnen die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).
• Kündigungssperrfristen. Bei Umwandlung in Wohnungseigentum oder Verkauf an mehrere Erwerber greifen Sperrfristen von drei bis zehn Jahren (§ 577a Abs. 1, 1a und 2 BGB).
• Die Mietposition. Ob Ihre aktuelle Miete dem qualifizierten Mietspiegel entspricht und welche Zu- und Abschläge greifen, sollten Sie vor jeder Renditerechnung klären. Die Stadt stellt dafür einen Mietspiegelrechner bereit.
• Der Energieausweis. Bei Verkauf und Vermietung spätestens zur Besichtigung vorzulegen (§ 80 GModG).

Wenn Sie über eine Einschätzung sprechen möchten – kostenfrei und unverbindlich, sinnvoll ab dem Punkt, an dem ein Verkauf ernsthaft in Betracht kommt: Kontakt für Bochum.