Haus in Warendorf geerbt: verkaufen, vermieten, behalten?

Vieles, was jetzt dringend wirkt, ist es nicht. Das Haus läuft nicht weg, und niemand muss in den ersten Wochen sagen, was am Ende daraus wird. Was wirklich ansteht, sind einige wenige Dinge mit einer Frist und eine Frage, die sich nicht umgehen lässt: Wem gehört das Haus jetzt, und wer entscheidet mit. Alles Weitere – verkaufen, vermieten, behalten – hat Zeit, bis Sie die Zahlen kennen.

Was jetzt wichtig ist

Drei Fristen laufen, ganz gleich, ob Sie schon wissen, was Sie wollen. Sie betreffen nicht die Entscheidung über das Haus, sondern den Rahmen.

Sechs Wochen: die Ausschlagung. Sie beginnt, sobald Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung wissen (§ 1944 Abs. 1 und 2 BGB); bei Auslandsbezug sind es sechs Monate (§ 1944 Abs. 3 BGB). Relevant vor allem, wenn unklar ist, was auf dem Haus lastet. Der erste Blick gehört deshalb ins Grundbuch, Abteilung III.

Drei Monate: die Anzeige beim Finanzamt. Jeder erbschaftsteuerpflichtige Erwerb ist binnen drei Monaten nach erlangter Kenntnis anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Bei notariell eröffnetem Testament entfällt diese Pflicht sonst häufig – bei Grundbesitz ausdrücklich nicht (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Eine Anzeige ist keine Steuererklärung und bedeutet nicht, dass Steuer anfällt.

Zwei Jahre: das Grundbuch. Die Gerichtsgebühr für die Eintragung der Erben entfällt, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht – auch dann, wenn die Eintragung erst nach einer Erbauseinandersetzung erfolgt (Anmerkung zu Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG). Danach wird sie erhoben. Zuständig ist das Amtsgericht Warendorf, Dr.-Leve-Straße 22, dort sitzen Grundbuchamt und Nachlassgericht.

Was gilt, wenn Sie zu mehreren erben

Geschwister erben das Haus nicht je zur Hälfte, sondern gemeinsam. Über einen Nachlassgegenstand können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Verkaufen, vermieten, umbauen – jedes davon braucht alle.

Das klingt nach Blockade, ist aber meist keine. Will eine Seite übernehmen und die andere auszahlen, fällt dafür keine Grunderwerbsteuer an: Der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses ist von der Steuer ausgenommen (§ 3 Nr. 3 GrEStG), ebenso der Erwerb von Todes wegen selbst (§ 3 Nr. 2 GrEStG).

Die Teilungsversteigerung ist der Weg, wenn sich niemand einigt (§ 180 ZVG). Sie ist nicht schnell und selten erlösstark; auf Antrag eines Miteigentümers kann das Gericht sie für bis zu sechs Monate einstellen und das einmal wiederholen (§ 180 Abs. 2 ZVG). Für die meisten Familien ist der abgestimmte Verkauf der kürzere Weg.

Die Wege, die es gibt

Vier Wege stehen offen. Keiner ist von vornherein der richtige.

Zur Vermieten-Zeile eine Zahl: Im Modell des Gutachterausschusses wird ein vermietetes freistehendes Haus mit 0,94 angesetzt, sechs Prozent unter einem freien. Wer vermietet und später verkauft, verkauft ein anderes Objekt.

So ist es in Warendorf

Zuerst eine Unterscheidung, die hier über jede Zahl entscheidet: Die Stadt Warendorf ist Kreisstadt im Kreis Warendorf. Die amtlichen Durchschnittspreise sind Kreiswerte – kein Preis für Ihr Haus in Freckenhorst oder Milte.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Warendorf hat seinen Grundstücksmarktbericht 2026 am 6. Mai 2026 veröffentlicht; er wertet die Kaufverträge des Jahres 2025 aus. Danach wurden im Kreis 464 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, 10,7 Prozent mehr als im Vorjahr, zu einem mittleren Kaufpreis von 368.000 Euro. Für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser weist der Bericht 279.000 Euro aus, für Reihenmittelhäuser 254.000 Euro. Das Preisniveau bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegt weiterhin unter dem Stand von 2022.

Eine Einordnung aus demselben Bericht gehört dazu: Der Ausschuss verzichtet ausdrücklich auf einen kreisweiten Preisindex – weil sich die Kaufpreise „abhängig von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde sehr unterschiedlich entwickelt haben". Wenn die amtliche Stelle keinen Kreisschnitt fortschreibt, sollte es ein Makler auch nicht tun.

Ortsteilgenau gibt es Bodenrichtwerte. Wohnbauflächen des individuellen Wohnungsbaus, Stichtag 1. Januar 2026, Euro je Quadratmeter Grundstück:

Ein Bodenrichtwert ist kein Hauspreis. Er beschreibt den Boden einer Zone zu einem Stichtag; Gebäude, Zustand, Energiebedarf und Lasten stecken nicht darin. Er zeigt aber verlässlich das Gefälle zwischen Kernstadt und Ortsteilen.

Für das Vermieten gibt es seit dem Berichtsjahr 2025 Modellmieten: Basismiete zum 1. Januar 2026 sind 7,40 Euro je Quadratmeter netto kalt für eine kreisweite Normwohnung. Über Ortsteil-Koeffizienten liegt die Kernstadt Warendorf elf Prozent darüber, Freckenhorst gleichauf, Einen, Hoetmar und Müssingen je drei Prozent darunter, Milte zwölf. Mietangebote für komplette Einfamilienhäuser sind darin ausdrücklich nicht enthalten: Die Zahl zeigt das Verhältnis der Ortsteile zueinander, nicht die Miete Ihres Hauses. Die Stadt Warendorf führt zusätzlich einen qualifizierten Mietspiegel.

Und eine Warendorfer Besonderheit: Rund um die Stadt stehen Hofstellen und Häuser mit Nebengebäuden. Dort entscheidet nicht der Bodenrichtwert, sondern was genehmigt ist – Nutzung der Scheunen, Erschließung, Flächen, gegebenenfalls Pacht und Denkmalschutz. Eine Hofstelle ist kein großes Einfamilienhaus und wird nicht so bewertet.

Ihr Ansprechpartner bei Alvenberg Münsterland/Ostwestfalen ist Marc Ladusch, Immobilienmakler und regionaler Kooperationspartner für diese Region (Team Münsterland/Ostwestfalen). Ein Gespräch dort setzt keine Entscheidung voraus. Die Region im Überblick finden Sie auf der Standortseite. Vertragspartner ist in jedem Fall die Alvenberg GmbH.

Was Sie fachlich prüfen lassen sollten

Vier Punkte, die über den Betrag entscheiden und in Ihren Fall gehören, nicht in einen Ratgeber.

• Freibeträge. 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 für Kinder, 200.000 für Enkel (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Der Kreisdurchschnitt von 368.000 Euro liegt unter dem Kinderfreibetrag – was nichts über Ihr Haus und den übrigen Nachlass sagt.
• Familienheim. Die Befreiung setzt unverzügliche Selbstnutzung voraus und entfällt rückwirkend, wenn Sie binnen zehn Jahren ausziehen. Bei Kindern gilt sie nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
• Die Zehnjahresfrist beim Verkauf. Sie beginnt nicht mit dem Erbfall: Bei unentgeltlichem Erwerb wird Ihnen die Anschaffung durch die verstorbene Person zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Liegt der Kauf der Eltern länger zurück, liegt regelmäßig kein privates Veräußerungsgeschäft vor.
• Der Energieausweis. Bei Verkauf und Vermietung spätestens zur Besichtigung vorzulegen; bei weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 als Bedarfsausweis (§ 80 GModG).

Das sollte ein Steuerberater oder eine Anwältin für Ihren Fall ansehen, bevor Sie sich festlegen.

Wenn Sie über die Möglichkeiten sprechen möchten – ohne dass daraus etwas folgen muss – ist Marc Ladusch in Warendorf erreichbar.