Wie stehen die Hauspreise in Strausberg und Umgebung?

Im ersten Halbjahr 2026 kostete ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus im Berliner Umland des Landkreises Märkisch-Oderland im Mittel 439.000 Euro. Die Zahl stammt aus 77 tatsächlichen Verkäufen, ausgewertet vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Märkisch-Oderland. Ein Jahr zuvor waren es 440.000 Euro. Der Markt östlich von Berlin steht damit seit anderthalb Jahren fast still – und das ist für dieses Quartal die wichtigste Nachricht.

Woher diese Zahlen kommen

Nicht aus Immobilienportalen. Dort stehen Angebotspreise: das, was jemand verlangt hat, nicht das, was gezahlt wurde.

Was gezahlt wurde, führen die Gutachterausschüsse. Notare sind verpflichtet, jeden beurkundeten Kaufvertrag dorthin zu übermitteln. Für das Alvenberg-Gebiet östlich und nordöstlich von Berlin sind drei verschiedene Ausschüsse zuständig, weil drei Landkreise beteiligt sind: Märkisch-Oderland für Strausberg, Altlandsberg, Neuenhagen, Hoppegarten, Petershagen/Eggersdorf und Rüdersdorf; Oder-Spree für Erkner, Woltersdorf, Schöneiche und Gosen-Neu Zittau; Barnim für Bernau, Panketal, Wandlitz, Werneuchen und Ahrensfelde.

Alle drei haben inzwischen Halbjahreszahlen für 2026 vorgelegt. Für Märkisch-Oderland ist das neu – im September lag für diesen Kreis noch kein Halbjahresbericht vor. Alle drei bezeichnen ihre Ergebnisse ausdrücklich als vorläufig: Kaufverträge gehen nach, Käuferbefragungen werden nachgetragen, Zahlen können sich noch verschieben.

Was ein Haus östlich von Berlin derzeit kostet

Drei Beobachtungen stehen in dieser Tabelle.

Erstens liegen die drei Kreise im Berliner Umland dicht beieinander: 405.000 bis 439.000 Euro. Die Kreisgrenze entscheidet also kaum.

Zweitens trennt die Grenze des Berliner Umlands sehr wohl. In Märkisch-Oderland kostet dasselbe Haus bei fast identischer Wohnfläche im weiteren Metropolenraum 230.000 statt 439.000 Euro. Die Entfernung zur Stadt ist in diesem Markt die stärkste einzelne Größe.

Drittens – und das ist die eigentliche Nachricht des Quartals – bewegt sich nichts. 440.000 Euro im ersten Halbjahr 2025, 447.000 Euro im Jahr 2025 insgesamt, 439.000 Euro im ersten Halbjahr 2026. Der Preis je Quadratmeter Wohnfläche stieg im selben Zeitraum von 3.560 auf 3.670 Euro, bei kleinerer mittlerer Wohnfläche. Gehandelt werden also etwas kleinere Häuser zu etwas höheren Quadratmeterpreisen, bei gleichem Gesamtpreis.

Wie sich das Quartal für Quartal entwickelt hat

Der Barnim ist der einzige der drei Ausschüsse, der quartalsweise auswertet. Das macht seine Reihe für einen Quartalsbericht besonders nützlich.

Zwischen dem schwächsten und dem stärksten dieser sechs Quartale liegen 60.000 Euro, also rund 15 Prozent. Eine Richtung ergibt das nicht. Es ergibt eine Bandbreite, in der sich ein normales Haus bewegt – und es zeigt, wie wenig ein einzelnes Quartal über den Wert eines einzelnen Hauses sagt.

Bei den Verkaufszahlen ist die Lage klarer. Im Barnim wurden im ersten Halbjahr 2026 insgesamt 840 Kauffälle erfasst, rund 18 Prozent weniger als im zweiten Halbjahr 2025, bei einem gleichzeitig um rund 9 Prozent gestiegenen Geldumsatz. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser legten dort gegen den Trend um 6 Prozent zu, Doppelhaushälften und Reihenhäuser gaben um 29 Prozent nach. In Märkisch-Oderland sank die Gesamtzahl der Kauffälle um 4,5 Prozent, während der Geldumsatz um 38,3 Prozent stieg – bei bebauten Grundstücken allein um 64,2 Prozent.

Weniger Verkäufe, mehr Geld: Gehandelt werden derzeit die teureren Objekte.

Warum der Bodenrichtwert dieses Jahr zu hoch liegt

Diese Auswertung ist für Eigentümer die praktisch wichtigste des Quartals, und sie wird selten gelesen.

Der Gutachterausschuss Märkisch-Oderland hat die tatsächlich gezahlten Quadratmeterpreise für Baugrundstücke gegen die eigenen Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 gerechnet. Ergebnis: Im Berliner Umland wie im weiteren Metropolenraum liegt das vorläufige Bodenpreisniveau bei durchschnittlich rund 93 Prozent. Die erzielten Kaufpreise liegen damit im Mittel rund 7 Prozent unter den veröffentlichten Bodenrichtwerten.

In Berlin selbst sieht es gleich aus. Die Geschäftsstelle des Berliner Gutachterausschusses hat für die Monate April bis Juni 2026 ein Preisniveau von 93 Prozent des Bodenrichtwertniveaus zum 1. Januar 2026 ermittelt – 48 ausgewertete Fälle, Vertrauensbereich 89 bis 97 Prozent.

Zwei unabhängige Ausschüsse, zwei verschiedene Märkte, dieselbe Zahl. Wer seinen Bodenrichtwert im Internet abfragt und mit der Grundstücksfläche multipliziert, landet derzeit also eher über dem Markt als darunter. Der Bodenrichtwert ist ein Stichtagswert für eine Zone, kein Angebot.

So ist es in Strausberg

Beim Boden wird es in Märkisch-Oderland lagegenau, und der Ausschuss sortiert dafür nicht nach Gemeinden, sondern nach Verkehrsanbindung. Durchschnittliche Bodenrichtwerte für Baugrundstücke des individuellen Wohnungsbaus, Stichtag 1. Januar 2026, erschließungsbeitragsfrei, ohne direkte Wasserlagen:

Strausberg sitzt damit in der mittleren Gruppe. Der S-Bahn-Anschluss ist in diesem Kreis rund 60 Euro je Quadratmeter wert – das ist der Abstand zur Gruppe ohne S-Bahn, in der Rüdersdorf und Altlandsberg geführt werden. Zur Gruppe innerhalb der A 10 fehlen weitere 59 Euro.

Was die Tabelle ebenfalls zeigt: Die Spanne innerhalb der Strausberger Gruppe reicht von 70 bis 400 Euro. Sie ist breiter als der Abstand zwischen den Gruppen. Die Mikrolage innerhalb des Ortes wiegt also mehr als die Zuordnung des Ortes.

Eine ortsgenaue Durchschnittszahl für ein Haus in Strausberg gibt es nicht. Der Gutachterausschuss weist Hauspreise nur für das Berliner Umland als Ganzes aus, nicht je Gemeinde. Wer eine Zahl für ein konkretes Haus braucht, braucht eine Einzelbetrachtung – oder eine schriftliche Auskunft aus der Kaufpreissammlung, die der Ausschuss in beiden Halbjahresberichten ausdrücklich dafür empfiehlt.

Ihr Ansprechpartner bei Alvenberg Berlin-Nordost ist Dirk Thieme, regionaler Kooperationspartner für diese Region (Team Berlin-Nordost). Die Region im Überblick finden Sie auf der Standortseite Berlin. Vertragspartner ist in jedem Fall die Alvenberg GmbH.

Warum Eigentümer östlich von Berlin verkaufen

„Viele Menschen suchen hier mehr Platz, einen eigenen Garten und Ruhe, ohne dabei auf die Nähe zu Berlin zu verzichten", beschreibt Dirk Thieme die Nachfrageseite. Auf der Verkäuferseite sind es nach seiner Erfahrung vor Ort drei Anlässe: ein geerbtes Haus, der Wunsch kleiner und unkomplizierter zu wohnen, und ein geplanter Umzug.

Aus keinem dieser drei Anlässe folgt Eile. Und aus keinem folgt ein Preisabschlag. Die Zahlen oben zeigen einen Markt, der sich seit anderthalb Jahren seitwärts bewegt – das nimmt dem Zeitpunkt Gewicht und gibt es der Vorbereitung zurück.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

Für diesen Markt lautet die ehrliche Antwort: Der Zeitpunkt ist derzeit nicht der entscheidende Hebel.

Die Preise stehen seit anderthalb Jahren fast gleich. Die Zahl der Verkäufe geht leicht zurück, der Geldumsatz steigt deutlich – es werden also weiterhin Häuser gekauft, nur eher die besser ausgestatteten. Die gezahlten Bodenpreise liegen rund 7 Prozent unter den veröffentlichten Bodenrichtwerten. Wer mit den Zahlen von 2022 im Kopf rechnet, rechnet zu hoch; wer auf eine Erholung wartet, wartet auf etwas, das die Daten nicht ankündigen.

Was in diesem Umfeld zählt, sind der Zustand des Hauses, vollständige Unterlagen und ein Angebotspreis, der zum Markt passt – nicht der Monat.

Wenn Sie über eine Einschätzung sprechen möchten – kostenfrei und unverbindlich, sinnvoll ab dem Punkt, an dem ein Verkauf ernsthaft in Betracht kommt: Kontakt für Berlin-Nordost.