Wie stehen die Hauspreise in Spandau und Kladow?

Zwischen Spandau und Reinickendorf liegen beim Boden derzeit 18 Prozentpunkte. Für unbebaute Einfamilienhausgrundstücke wurden in Spandau von April bis Juni 2026 im Mittel 100 Prozent des Bodenrichtwerts zum 1. Januar 2026 gezahlt, in Reinickendorf nur 82 Prozent. Beide Werte stammen aus dem Ad-hoc-Marktreport des Berliner Gutachterausschusses vom 31. August 2026. Berlinweit lag der Wert bei 93 Prozent.

Woher diese Zahlen kommen

Nicht aus Immobilienportalen. Dort stehen Angebotspreise – das, was jemand verlangt hat, nicht das, was gezahlt wurde.

Dieser Standort ist beim Datenlesen besonders aufwendig, weil er über vier Verwaltungssysteme reicht: Berlin mit Spandau, Kladow, Gatow, Reinickendorf, Tegel und Frohnau; die kreisfreie Stadt Potsdam; den Landkreis Potsdam-Mittelmark mit Teltow, Kleinmachnow, Stahnsdorf und Werder; und das Havelland mit Falkensee, Dallgow-Döberitz und Wustermark. Jedes System hat seinen eigenen Gutachterausschuss, seine eigenen Stichtage und seine eigene Auswertungslogik.

Für dieses Quartal liegen drei aktuelle Veröffentlichungen vor: die vorläufigen Berliner Halbjahreszahlen vom 3. September 2026, der Berliner Ad-hoc-Marktreport für April bis Juni 2026 und die Halbjahresstatistik des Landkreises Potsdam-Mittelmark vom 3. September 2026.

Was der Boden in Spandau und den Nachbarbezirken kostet

Zwei Hinweise zum Lesen dieser Tabelle, bevor daraus etwas abgeleitet wird.

Erstens: Es geht um unbebaute Grundstücke, nicht um Häuser. Wer ein bebautes Grundstück verkauft, kann diese Prozentsätze nicht direkt auf seinen Hauspreis übertragen.

Zweitens sind die Fallzahlen klein – sieben Verkäufe in Spandau, acht in Reinickendorf. Der Vertrauensbereich sagt genau das: Der wahre Mittelwert liegt für Spandau mit 95-prozentiger Sicherheit zwischen 91 und 108 Prozent, für Reinickendorf zwischen 72 und 92 Prozent. Die beiden Bereiche überschneiden sich fast nicht. Der Unterschied zwischen den Bezirken ist also belastbarer als jede einzelne Zahl für sich.

Praktisch heißt das: In Spandau trägt der Bodenrichtwert im Moment, in Reinickendorf liegt er rund ein Fünftel über dem, was gezahlt wird.

Für Steglitz-Zehlendorf lagen in diesem Quartal übrigens nicht einmal drei auswertbare Verkäufe vor – der Bezirk fehlt in der Tabelle vollständig. Auch das ist eine Information: Unbebaute Einfamilienhausgrundstücke sind im Berliner Südwesten praktisch nicht mehr am Markt.

Wie sich Berlin insgesamt entwickelt

Der Berliner Gutachterausschuss fasst das erste Halbjahr 2026 selbst so zusammen: „Berliner Immobilienmarkt verliert spürbar an Dynamik" – und gleichzeitig „Preisniveau zeigt sich weitgehend stabil".

In Zahlen: 10.330 Kauffälle in ganz Berlin, fünf Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum, bei 6.076,9 Millionen Euro Geldumsatz (minus zehn Prozent). Für Ein- und Zweifamilienhäuser zählte der Ausschuss 1.185 Kauffälle, ebenfalls fünf Prozent weniger – und weist für den mittleren Kaufpreis eine Veränderung von null Prozent aus. Nicht geschätzt, nicht ungefähr: null.

Beim unbebauten Bauland für den individuellen Wohnungsbau ging die Zahl der Verkäufe um 16 Prozent zurück, der mittlere Kaufpreis stieg um drei Prozent. Wenig Angebot, leicht festere Preise.

Und auf der Brandenburger Seite

Das Muster entspricht dem Berliner: weniger Verträge in jedem Teilmarkt. Beim Geld trennt es sich allerdings scharf. Im Berliner Umland steigt der Umsatz um 3,3 Prozent trotz 6,3 Prozent weniger Verträge – dort werden also höherwertige Objekte gehandelt. Im weiteren Metropolenraum fällt der Umsatz um 12,3 Prozent.

Zur Vollständigkeit noch der Potsdamer Bezugspunkt: Für das Jahr 2025 zählte der Gutachterausschuss der Stadt Potsdam 1.249 Kauffälle, 29 Prozent mehr als im Vorjahr und damit wieder auf dem Niveau von 2022. Ein Eigenheim mit mittlerem bis gutem optischen Gesamteindruck kostete dort im Mittel 761.000 Euro, das entspricht 5.245 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

So ist es in Spandau, Kladow und Gatow

Kladow und Gatow sind Ortsteile des Bezirks Spandau, liegen aber am südwestlichen Rand, an der Havel und an der Landesgrenze. Der nächste Nachbar jenseits dieser Grenze ist Groß Glienicke, und das gehört verwaltungsmäßig zu Potsdam.

Dieser Grenzverlauf hat eine messbare Folge. Für Groß Glienicke weist Potsdam zum 1. Januar 2026 zwei sehr verschiedene Bodenrichtwerte aus: 550 Euro je Quadratmeter im Ortskern und 160 Euro im Bullenwinkel. Innerhalb eines einzigen Ortsteils liegt also mehr als der Faktor drei. In Potsdam insgesamt spannt sich der Bogen bei reinen Wohnbauflächen von 75 Euro im Außenbereich Nord-West bis 1.750 Euro in der Berliner Vorstadt – Faktor 23 innerhalb einer Stadtgrenze.

Für die Berliner Seite, also für Kladow und Gatow selbst, können wir an dieser Stelle keine Bodenrichtwerte nennen. Die entsprechenden Tabellen des Immobilienmarktberichts Berlin ließen sich maschinell nicht spaltentreu auslesen. Wer einen Wert für eine konkrete Adresse braucht, findet ihn über das Berliner Bodenrichtwertinformationssystem oder über eine Auskunft der Geschäftsstelle.

Ihr Ansprechpartner bei Alvenberg Berlin-Nordwest und Potsdam ist Maximilian Zellmann, regionaler Kooperationspartner für diese Region (Team Berlin-Nordwest und Potsdam). Die Region im Überblick finden Sie auf der Standortseite Berlin. Vertragspartner ist in jedem Fall die Alvenberg GmbH.

Warum Eigentümer in Spandau und Kladow verkaufen

Zu den Verkaufsanlässen speziell in diesen Ortsteilen liegt keine freigegebene Aussage vor. Allgemein gilt für Märkte mit diesem Bestand: Verkauft wird, wenn das Haus nicht mehr zur Lebenssituation passt – die Kinder sind aus dem Haus, Haus und Garten binden mehr Zeit als gewünscht, ein Nachlass ist zu regeln, oder der Wohnort wechselt. Aus keinem dieser Anlässe folgt Eile, und aus keinem folgt ein Preisabschlag.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

Für Berlin lautet die Antwort: preislich unverändert, bei dünnerer Nachfrage.

Der mittlere Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser hat sich im ersten Halbjahr 2026 nicht verändert. Gleichzeitig ging die Zahl der Verkäufe um fünf Prozent zurück. Ein Markt, der den Preis hält, aber weniger Käufer hat, nimmt gut vorbereitete Objekte zum erwartbaren Preis auf – und verzeiht weniger, wenn der Angebotspreis zu hoch ansetzt.

Für Spandau kommt ein günstiger Befund hinzu: Beim Boden trägt der Richtwert hier derzeit, anders als in Reinickendorf und anders als im Berliner Schnitt. Das ist ein Argument für eine ruhige, sorgfältige Vermarktung – und keines für Eile.

Wenn Sie über eine Einschätzung sprechen möchten – kostenfrei und unverbindlich, sinnvoll ab dem Punkt, an dem ein Verkauf ernsthaft in Betracht kommt: Kontakt für Berlin-Nordwest und Potsdam.