Trennung und das gemeinsame Haus in Königs Wusterhausen

Über das Haus müssen Sie jetzt nicht entscheiden. Nicht, wer es behält, nicht, ob es verkauft wird, und nicht, zu welchem Preis. Zwei Dinge sollten Sie in den nächsten Wochen klären: wer bis auf Weiteres darin wohnt und wer die laufenden Kosten trägt. Alles andere verträgt Zeit – und wird besser, wenn Sie die Zahlen kennen, bevor Sie verhandeln.

Was jetzt wichtig ist

Die Wohnsituation. Wer bleibt, wer geht, ab wann. Das ist eine tatsächliche Frage, keine Eigentumsfrage. Wer auszieht, verliert dadurch keinen Anteil am Haus. Wer bleibt, erwirbt dadurch keinen zusätzlichen.

Die laufenden Zahlungen. Ein gemeinsamer Kredit läuft weiter, und die Bank kennt keine Trennung. Sind Sie beide im Darlehensvertrag, haften Sie beide vollständig – unabhängig davon, wer überweist. Klären Sie, von welchem Konto Rate, Grundsteuer, Versicherung und Heizung bis auf Weiteres gehen. Eine schriftliche Notiz zwischen Ihnen genügt dafür; sie verhindert später den Streit darüber, wer was getragen hat.

Was Sie nicht allein tun können. Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen (§ 1365 Abs. 1 BGB). Wenn das Haus im Wesentlichen Ihr Vermögen ist, ist ein Alleinverkauf praktisch ausgeschlossen. Das schützt Sie beide.

Die Wege, die es gibt

Vier Wege, gleichwertig beschrieben. Welcher trägt, hängt an Ihrem Einkommen, an der Finanzierung und daran, wie viel Nähe Sie künftig noch aushalten wollen.

Der fünfte Weg ist die Teilungsversteigerung. Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB), und dafür gibt es das Verfahren nach § 180 ZVG. Es ist niemandes erste Wahl: Auf Antrag eines Miteigentümers kann das Gericht es für bis zu sechs Monate einstellen, und das einmal wiederholen (§ 180 Abs. 2 ZVG). Das Verfahren dauert, der Erlös liegt selten über dem eines geordneten Verkaufs, und die Kosten trägt am Ende die Gemeinschaft. Es ist gut, dass es existiert – als Grund, sich vorher zu verständigen.

So ist es in Königs Wusterhausen

Wenn einer auszahlen soll, brauchen Sie beide dieselbe Zahl. Für die Stadt Königs Wusterhausen weist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald diese Werte aus – freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Kauffälle des Jahres 2025, Grundstücke bis 2.500 Quadratmeter, Uferlagen ausgenommen:

Zwei Dinge daran sind für eine Auszahlung wichtig. Erstens die Spanne: Häuser bis 1948 wurden zwischen 2.087 und 4.907 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gehandelt. Zwischen dem unteren und dem oberen Ende liegt bei 130 Quadratmetern ein Unterschied von rund 366.000 Euro. Wer sich auf einen Durchschnitt beruft, verhandelt über die falsche Zahl. Zweitens der Sprung beim Baujahr: Häuser ab 1990 lagen im Mittel gut 200.000 Euro über den älteren – bei ähnlicher Wohnfläche und kleinerem Grundstück.

Zum Vergleich der Rahmen: Im gesamten Landkreis Dahme-Spreewald kostete ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus 2025 im Mittel 406.000 Euro, zwei Prozent mehr als im Vorjahr. Im Berliner Umland waren es 463.000 Euro, im weiteren Metropolenraum 301.000 Euro. Diese Kreiszahlen sind Kontext, kein Preis für Ihr Haus.

Eine Königs-Wusterhausener Besonderheit, die in jede Bewertung gehört: Der Gutachterausschuss teilt die Stadt selbst auf. Für seine Sachwertfaktoren rechnet er die Gemarkungen Königs Wusterhausen und Deutsch Wusterhausen zur Berliner-Umland-S-Bahn-Region, die übrigen Gemarkungen der Stadt dagegen zur Region ohne S-Bahn. Zeesen, Senzig, Zernsdorf, Niederlehme, Kablow und Wernsdorf werden also nicht wie die Kernstadt bewertet, obwohl sie dieselbe Postadresse tragen.

Am Boden sieht man das deutlich. Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen zum 1. Januar 2026, Euro je Quadratmeter: Stadtmitte 410, West 310, Neue Mühle 300, Ost 290 – dagegen Senzig 320, Zeesen 280, Zernsdorf 260, Niederlehme 250, Wernsdorf 240, Kablow 220. Uferlagen liegen separat und deutlich höher, in Senzig bei 700 Euro. Ein Bodenrichtwert ist kein Hauspreis; er beschreibt den Boden einer Zone zu einem Stichtag.

Ihre Ansprechperson bei Alvenberg Berlin-Südost ist Marco Dobrawa, regionaler Kooperationspartner für diese Region (Team Berlin-Südost). Ein Gespräch dort setzt keine Entscheidung voraus und keine Einigkeit zwischen Ihnen beiden. Die Region im Überblick finden Sie auf der Standortseite Berlin. Vertragspartner ist in jedem Fall die Alvenberg GmbH.

Was Sie fachlich prüfen lassen sollten

• Zugewinnausgleich. Der Wert des Hauses geht in die Berechnung ein, und es kommt auf den Stichtag an. Das sollte eine Anwältin oder ein Anwalt für Familienrecht für Ihren Fall prüfen.
• Die Zehnjahresfrist. Der Gewinn aus einem Verkauf kann steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Objekte, die im Jahr der Veräußerung und den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Wer früher auszieht, kann diese Ausnahme verlieren – ein Punkt, der bei Trennungen regelmäßig übersehen wird.
• Grunderwerbsteuer bei der Übernahme. Der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist von der Grunderwerbsteuer ausgenommen (§ 3 Nr. 5 GrEStG); für frühere Lebenspartner gilt dasselbe (§ 3 Nr. 5a GrEStG). Ob Ihr Fall darunter fällt, hängt am Zeitpunkt und an der Gestaltung. Steuerberater fragen.
• Die Finanzierung. Eine Entlassung aus dem Darlehen ist keine Formsache, sondern eine Entscheidung der Bank. Klären Sie das, bevor Sie eine Auszahlungssumme zusagen.
• Der Energieausweis. Bei Verkauf und Vermietung spätestens zur Besichtigung vorzulegen (§ 80 GModG).

Wenn Sie über die Möglichkeiten sprechen möchten – ohne dass daraus etwas folgen muss – ist Alvenberg Berlin-Südost in Königs Wusterhausen erreichbar.