Sie leben im Ausland. Ihre Immobilie ist in Deutschland. Was jetzt?

Sie können Ihre Immobilie in Deutschland verkaufen, ohne für jeden Schritt zu reisen. Zwingend deutsch ist nur die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (§ 311b Abs. 1 BGB) — und dort können Sie sich vertreten lassen: mit öffentlich beglaubigter Vollmacht oder durch einen vollmachtlosen Vertreter, dessen Handeln Sie nachträglich genehmigen (§ 177 BGB). 2025 verzeichnete Deutschland bei deutschen Staatsangehörigen einen Wanderungsverlust von 97.000 Personen (Statistisches Bundesamt). Die Frage ist selten, ob es geht — sondern wer vor Ort übernimmt.

Kann ich eine Immobilie in Deutschland verkaufen, obwohl ich im Ausland lebe?

Ja. Ihr Wohnsitz spielt dafür keine Rolle. Für ein in Deutschland gelegenes Grundstück gilt deutsches Recht, und das stellt eine einzige formale Hürde auf: Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Zuständig ist dafür ein deutscher Notar.

Daneben steht das Grundbuchamt. Es trägt den Käufer erst ein, wenn die erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Diese zwei Stellen — Notariat und Grundbuchamt — sind der Grund, warum es beim Verkauf aus dem Ausland auf Formalien ankommt und nicht auf Anwesenheit.

Die Anlässe sind meist dieselben drei: verlagerter Lebensmittelpunkt und die alte Wohnung zunächst behalten, ein Erbfall oder eine vermietete Immobilie, deren Verwaltung aus der Distanz nicht mehr trägt. Die Hauptzielländer deutscher Fortzüge waren 2025 die Schweiz mit 23.000, Österreich mit 14.000 und Spanien mit 10.000 Fortzügen.

Muss ich für den Verkauf nach Deutschland kommen?

Nein, aber Sie müssen sich für einen Weg entscheiden. Es gibt drei.

Erstens: Sie reisen zum Notartermin. Der einfachste Weg, wenn eine Reise ohnehin ansteht. Planbar ist er, weil der Kaufvertragsentwurf Ihnen im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen soll (§ 17 Abs. 2a BeurkG).

Zweitens: Vollmacht. Sie bevollmächtigen eine Person, für Sie zu beurkunden. Weil das Grundbuchamt öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden verlangt (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO), genügt Ihre einfache Unterschrift nicht. Für die Beglaubigung im Ausland gibt es zwei Wege:

• Deutsche Botschaft oder Konsulat. Konsularbeamte sind befugt, Unterschriften zu beglaubigen und Willenserklärungen zu beurkunden; die von ihnen aufgenommenen Urkunden stehen den von einem inländischen Notar aufgenommenen gleich (§ 10 Abs. 1 und 2 KonsG).
• Notar im Ausland mit Apostille. In den Vertragsstaaten des Haager Übereinkommens vom 5. Oktober 1961 ersetzt die Apostille die Legalisation. Sie wird von einer Behörde des Staates erteilt, der die Urkunde ausgestellt hat. Das Übereinkommen hatte am 30. Juni 2026 130 Vertragsparteien. Für Staaten außerhalb bleibt die Legalisation.

Drittens: vollmachtloser Vertreter. Jemand beurkundet in Ihrem Namen, ohne Vollmacht. Die Wirksamkeit des Vertrags hängt dann von Ihrer Genehmigung ab (§ 177 Abs. 1 BGB); erteilen Sie sie, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Beurkundung zurück (§ 184 Abs. 1 BGB). Zwei Punkte sind hier wichtig. Fordert die andere Seite Sie zur Erklärung auf, kann die Genehmigung nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach Empfang der Aufforderung erklärt werden (§ 177 Abs. 2 BGB) — ohne Erklärung gilt sie als verweigert. Und die Genehmigung selbst muss die Form erfüllen, die das Grundbuchamt verlangt.

Zur Sprache: Ist ein Beteiligter der deutschen Sprache nicht hinreichend kundig, wird die Niederschrift übersetzt, auf Verlangen auch schriftlich; andernfalls ist ein Dolmetscher hinzuzuziehen (§ 16 BeurkG).

Welcher der drei Wege zu Ihrem Fall passt, klärt der beurkundende Notar mit Ihnen. Dies ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung.

Wer kümmert sich vor Ort um die Immobilie?

Das ist der Teil, über den die meisten Ratgeber schweigen — und der Teil, der aus der Ferne tatsächlich schwierig ist. Ein Verkauf besteht nicht aus einem Notartermin, sondern aus Dutzenden kleinen Handgriffen an einem Ort, an dem Sie nicht sind: Schlüssel holen, Zähler ablesen, einen Handwerker einlassen, mit der Hausverwaltung telefonieren, Interessenten durch die Räume führen.

Alvenberg übernimmt diese Aufgaben vor Ort über den regionalen Ansprechpartner:

• Besichtigung und Einschätzung der Immobilie
• Fotografie
• Beschaffung von Unterlagen bei Behörden, Grundbuchamt und Hausverwaltung mit Vollmacht
• Abstimmung mit Mietern und Hausverwaltung
• Koordination von Handwerkern und Gutachtern
• alle Besichtigungen
• Übergabe mit Protokoll und Zählerständen

Beim Notartermin ist eine Vertretung des Eigentümers möglich — entweder mit beglaubigter Vollmacht oder als vollmachtloser Vertreter mit anschließender Genehmigung durch den Eigentümer aus dem Ausland. Welcher Weg in Ihrem Fall passt, klärt der Notar mit Ihnen.

Ebenso klar ist, was nicht dazugehört: keine laufende Hausverwaltung, keine Rechts- und keine Steuerberatung. Für Steuern brauchen Sie einen Steuerberater, für die Form der Vollmacht den Notar.

Wie ermittle ich den richtigen Verkaufspreis aus der Ferne?

Nicht über einen Online-Rechner. Diese Werkzeuge arbeiten mit Lage, Baujahr und Fläche — also mit genau den Angaben, die aus der Ferne noch verfügbar sind. Was sie nicht kennen, ist der Zustand: Dach, Fenster, Heizung, Feuchtigkeit im Keller, Schnitt, Lärm zur Straßenseite. Gerade bei Immobilien, die Sie seit Jahren nicht von innen gesehen haben, liegt dort die größte Unsicherheit.

Belastbar wird eine Einordnung durch zwei Dinge: die amtlichen Vergleichsdaten des zuständigen Gutachterausschusses samt Bodenrichtwerten — und einen Termin im Objekt, bei dem der Zustand dokumentiert wird. Beides lässt sich für Sie erledigen. Einen Überblick über die Regionen, in denen Alvenberg vor Ort arbeitet, finden Sie unter Standorte.

Welche Unterlagen brauche ich?

Die Unterlagen entscheiden über den Zeitplan, nicht der Markt. Vollständig heißt in der Regel:

Mit Vollmacht beschafft Alvenberg die Unterlagen bei Behörden, Grundbuchamt und Hausverwaltung. Was in Ihren eigenen Ordnern liegt, muss von Ihnen kommen — und ist aus dem Ausland der langsamste Posten. Fangen Sie damit an.

Wie gut lässt sich Ihre Immobilie aus der Ferne verkaufen? Standort, Objektart und Ihre persönliche Situation bestimmen, wie aufwendig ein Verkauf aus dem Ausland tatsächlich ist. Erste Einschätzung anfragen

Auf Wunsch ermitteln wir zusätzlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie.

Was gilt bei einer vermieteten Immobilie?

Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen, und er muss auch nicht ausziehen. Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB) — Kauf bricht nicht Miete. Für Sie heißt das: Der Mietvertrag ist Teil dessen, was Sie anbieten. Er gehört mit Nachträgen und Mietenaufstellung genauso in die Unterlagen wie der Grundbuchauszug.

Zwei Sonderfälle sind aus der Ferne leicht zu übersehen. Ist an der Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden oder soll es begründet werden, ist der Mieter beim Verkauf an einen Dritten zum Vorkauf berechtigt (§ 577 Abs. 1 BGB). Und nach Umwandlung und Verkauf kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen; in Gemeinden mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung beträgt diese Sperrfrist bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 1 und 2 BGB). Das beeinflusst den Käuferkreis und damit den Preis.

Praktisch heißt vermietet außerdem: Besichtigungen brauchen Termine, und Termine brauchen jemanden, der mit dem Mieter spricht. Diese Abstimmung übernimmt Alvenberg vor Ort.

Was gilt bei einer geerbten Immobilie?

Hier kommen zwei Fragen zusammen, die nichts miteinander zu tun haben: Wer ist Erbe? Und wie wird verkauft?

Für das Grundbuch gilt: Der Nachweis der Erbfolge wird durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt. Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde — etwa einem notariellen Testament —, genügen die Verfügung und die Niederschrift über ihre Eröffnung (§ 35 Abs. 1 GBO). Ein Trost am Rande: Die Gebühr für die Eintragung der Erben wird nicht erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Kostenverzeichnis zum GNotKG, Nummer 14110).

Lag der Lebensmittelpunkt des Verstorbenen im Ausland, verschiebt sich mehr als die Zuständigkeit. Seit dem 17. August 2015 gilt nach der EU-Erbrechtsverordnung grundsätzlich das Recht des Staates des letzten gewöhnlichen Aufenthalts, nicht mehr das Heimatrecht (Artikel 21 EU-ErbVO) — einheitlich für den gesamten Nachlass. Zuständig sind grundsätzlich die Gerichte desselben Staates (Artikel 4 EU-ErbVO). Eine Rechtswahl zugunsten des Heimatrechts ist möglich, muss aber zu Lebzeiten getroffen worden sein. Das Europäische Nachlasszeugnis (Artikel 62 ff. EU-ErbVO) gilt in allen EU-Mitgliedstaaten außer Irland und Dänemark und tritt neben den deutschen Erbschein, ohne ihn zu verdrängen. Hatte der Erblasser nie einen gewöhnlichen Aufenthalt im Inland, ist das Amtsgericht Schöneberg in Berlin zuständig, wenn er Deutscher war oder Nachlassgegenstände im Inland liegen (§ 343 FamFG).

Gibt es mehrere Erben, können diese über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB); jeder Miterbe kann aber jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Wenn drei Erben auf drei Kontinenten sitzen, ist nicht der Verkauf das Problem, sondern die Terminfindung — und genau dafür sind Vollmacht und vollmachtlose Vertretung gedacht.

Steuern bei Wohnsitz im Ausland

Dieser Abschnitt ist eine Orientierung. Ihren Fall rechnet ein Steuerberater.

Der wichtigste Punkt zuerst: Ein Wohnsitz im Ausland befreit nicht von der deutschen Steuer auf den Verkaufsgewinn. Wer im Inland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist beschränkt einkommensteuerpflichtig, wenn er inländische Einkünfte im Sinne des § 49 EStG hat (§ 1 Abs. 4 EStG). Dazu gehören ausdrücklich private Veräußerungsgeschäfte mit inländischen Grundstücken (§ 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG).

Ob überhaupt ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht, richtet sich nach der Zehnjahresfrist: Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Für Erben ist ein Detail entscheidend: Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat der Verstorbene das Haus vor zwanzig Jahren gekauft, ist die Frist längst abgelaufen — der Erbfall setzt sie nicht neu in Gang.

Bleibt die Frage, ob Ihr Wohnsitzstaat denselben Gewinn ebenfalls besteuert. Das regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen. Die Abkommen folgen regelmäßig dem Belegenheitsprinzip des OECD-Musterabkommens: Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens, das im anderen Vertragsstaat liegt, können im anderen Staat besteuert werden (Artikel 13 Absatz 1 OECD-MA 2017). Welches Abkommen für Ihren Wohnsitzstaat gilt und wie die Doppelbesteuerung vermieden wird, gehört in das Gespräch mit dem Steuerberater — vor dem Verkauf.

Zwei Nebenposten: Die Grunderwerbsteuer trägt vertraglich fast immer der Käufer. Und wenn der Kaufpreis grenzüberschreitend fließt, greift die Meldepflicht gegenüber der Deutschen Bundesbank; nicht zu melden sind Zahlungen, die 50.000 Euro nicht übersteigen (§ 67 Abs. 1 und 2 AWV).

So läuft ein Verkauf aus dem Ausland praktisch ab

Sieben Abschnitte, von denen Sie sechs delegieren können.

Zwischen Schritt 6 und 7 liegen die Fristen, die niemand verkürzt: zwei Wochen für den Vertragsentwurf (§ 17 Abs. 2a BeurkG), bis zu drei Monate für ein gemeindliches Vorkaufsrecht (§ 28 Abs. 2 BauGB) und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, ohne die der Käufer nicht eingetragen wird (§ 22 GrEStG).

Was lässt sich vollständig aus der Ferne erledigen – und was nicht?